北京海铭律师事务所 - www.humanelaw.com

    原审上诉人(一审原告、反诉被告)北京京都宝岛眼镜有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾中路3 1号。
    法定代表人何文建，总经理。
    委托代理人丁利明，北京市海铭律师事务所律师。
    委托代理人林晓，北京市海铭律师事务所律师助理。
    原审被上诉人(一审被告，反诉原告)北京金悦物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区苏州街7 9号B座七层。
    法定代表人徐学玲，总经理。
    委托代理人陈余国，北京市海斯律师事务所律师。
    原审上诉人北京京都宝岛眼镜有限公司(以下简称宝岛眼镜公司)与原审被上诉人北京金悦物业管理有限责任公司(以下简称金悦物业公司)租赁合同纠纷一案，本院于2007年4月27日作出(2007)一中民终字第1600号民事判决，已经发生法律效力。2007年12月l8日北京市人民检察院对本案向北京市高级人民法院提出抗诉，同年12月25日北京市高级人民法院将该案函转我院审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。北京市人民检察院指派北京市人民检察院第一分院检察员赵芳芳出庭履行职务，宝岛眼镜公司之委托代理人丁利明，金悦物业公司之委托代理人陈余国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
    原终审判决认定，金悦物业公司与宝岛眼镜公司签订的租赁合同内容系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法有效。本案金悦物业公司与宝岛眼镜公司的租赁标的物系晓亚公司从广安集团处承租的房屋，在广安集团与晓亚公司之间的租赁合同解除时，金悦物业公司与宝岛眼镜公司之间的租赁合同并非自然终止，宝岛眼镜公司仍应当按照其与金悦物业公司的约定支付房屋租金。至于宝岛眼镜公司称其已将房屋租金交于广安集团一节，因该支付行为并非其履行与金悦物业公司租赁合同的租金给付义务，本院对此抗辩理由不予支持。但在(2006)一中民终字第7180号民事判决确认广安集团与晓亚公司之间租赁合同解除的情况下，宝岛眼镜公司于2006年8月24日向金悦物业公司发函要求解除双方租赁合同符合双方合同约定，双方的租赁合同亦因该解除权的行使而解除。由于金悦物业公司方的原因导致该合同解除，金悦物业公司应当按照合同约定退还已向宝岛眼镜公司收取的押金。综上，一审判决认定部分事实有误，所持理由部分失当，本院一并予以纠正。判决：一、撤销北京市海淀区人民法院(2006)海民初字第28508号民事判决；二、解除北京京都宝岛眼镜有限公司与北京金悦物业管理有限责任公司之间的房屋租赁合同；三、北京金悦物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内退还北京京都宝岛眼镜有限公司房屋押金十六万五千九百八十四元；四、北京京都宝岛眼镜有限公司于本判决生效后十日内给付北京金悦物业管理有限责任公司二〇〇五年十一月十五日至二〇〇六年六月三十日的房屋租金四十一万四千九百六十元。北京市海淀区人民法院(2006)海民初字第28508号民事判决为：一、解除北京京都宝岛眼镜有限公司与北京佥悦物业管理有限责任公司于二〇〇四年九月十三日签订的《房屋租赁合同书》：二、北京金悦物业管理有限责任公司于本判决生效后十曰内退还北京京都宝岛眼镜有限公司房屋押金十六万五千九百八十四元；三、北京京都宝岛眼镜有限公司于本判决生效后十日内给付北京金悦物业管理有限责任公司二〇〇五年十一月十五日至二〇〇六年六月三十日房屋租金四十一万四千九百六十元。
    再审期间室岛眼镜公司诉称，原判决适用法律错误。判决从合同相对性的理论出发，割裂了两个租赁合同的关联性，金悦物业公司自2005年11月30日起丧失了对诉争房屋支配和使用的权利，致使其对宝岛眼镜公司履行义务不能。厂安集团委托嘉安律师事务所致函宝岛眼镜公司称因晓亚公司拖欠租金，广安集团将解除与其签订的租赁合同，此种情况下，宝岛眼镜公司依(《合同法》之规定行使不安抗辩权而中止履行租赁合同，在得知判决内容后，宝岛眼镜公司于2006年8月24日向金悦物业公司发函要求解除双方租赁合同，双方的租赁合同亦因该解除权的行使而解除。期间’双方没有履行的义务就不再履行。。因此，原判决要求宝岛眼镜公司继续向佥悦物业公司缴纳租赁费，违反了平等互利’等价有偿的原则，损害了宝岛眼镜公司的合法利益。
    金悦物业公司辩称，2006年6月30日，北京市第一中级人民法院就广安集团与晓亚公司租赁合同纠纷作出判决时，双方间的租赁合同正式解除，金悦物业公司才丧失收取租金的权利，且这期间宝岛眼镜公司仍在使用诉争房屋，故原终审判决正确。
    经审理查明，1999年2月9日，北京公交广安商贸集团(以下简称广安集团，甲方)与北京晓亚电脑公司(以下简称晓亚公司，乙方)签订《租赁合同书》，约定甲方将合同项下具有合法出租权的北京市北三环中路59号办公楼租赁给乙方使用；乙方在承租期内对租赁场所拥有使用权，在不损害甲方利益的前提下，可以与第三方联营或招租，但联营招租期限不得超过本合同的约定；合同租赁期为10年，自1999年5月1目至2009年4月30目止。关于租金支付方式“白第二年起，每年的4月20目前一次性预付本年度租金”，双方约定“晓亚公司不按期交付租金，逾期超过三个月的，广安集团有权终止合同"。合同签订后，晓亚公司委托金悦物业公司代其对房屋租赁进行管理。
    2004年9月13日，金悦物业公司(甲方)与宝岛眼镜公司（乙方)签订了《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于北京市北三环中路59号金悦写字楼一层商业面积107平方米出租给乙方使用；承租期限为3年，自2004年11月15日起至2007年11月15日止；该房屋租金租赁单价17元／天／平方米，每月租金55328元，每年租金663935元；乙方在承租期限内，租金支付方式为押三付三；双方纠纷解决一节约定，在租赁期间承租房屋经法院依法限制其房地产权利或出现因法律、法规禁止的其他情况，双方可以变更或解除本合同。合同签订后，宝岛眼镜公司使用租赁房屋，金悦物业公司收取了宝岛眼镜公司3个月房租押金165984元。
    2005年7月28日和8月8日因晓亚公司未缴纳2005年度的租金，广安集团先后2次发函晓亚公司，要求其在2005年8月5日和8月20日缴纳2005年度租赁费用。同年10月17日，广安集团委托北京市嘉安律师事务所(以下简称嘉安律师事务所)再次致函晓亚公司催缴拖欠租金，并明确如不能支付欠缴租金，广安集团将终止双方间的《租赁合同书》，正式接管租赁房屋。嘉安律师事务所将其律师函复印件交付房屋使用人宝岛眼镜公司，要求宝岛眼镜公司停止向晓亚公司支付任何房屋租赁费。
    2005年l0月20日宝岛眼镜公司致函金悦物业公司，明确暂缓交纳相关费用，请金悦物业公司尽快与产权单位协调相关事项，恢复租赁合同正常执行。同年11月15日后，宝岛眼镜公司未再给付金悦物业公司房屋租金。
    2006年6月30日本院就广安集团与晓亚公司租赁合同，支持了广安集团的诉讼请求，判决解除双方闻的租赁合同：晓亚公司支付拖欠的租金及违约金。判决查明：因晓亚公司拖欠租金，2005年11月30日，广安集团向晓亚公司发出终止租赁合同书及收回租赁房屋使用权的通知；广安集团认可当时已实际控制了租赁房屋的商户及配电室，但双方未就房屋交付进行协商及办理交接手续
    2006年7月10日，广安集团致函宝岛眼镜公司，告知上述判决的内容，并明确宝岛眼镜公司如愿意继续租用房屋，双方协商重新签订合同；否则要求宝岛眼镜公司于“7月20日之前结清2OO5年12月1日至今所欠租金和相关费用并腾空”所承租的房屋。7月25日，宝岛眼镜公司与广安集团签订上述房屋的《房屋租赁合同》，并交纳了自2005年12月1日起的房租费553280元。
    2006年8月24曰，宝岛眼镜公司向金悦物业公司发出律师函，称根据双方签订的《房屋租赁合同书》之规定，双方有权解除该合同，且根据法院判决，合同已无继续履行的可能，要求金悦物业公司退还房屋押金。金悦物业公司末退还宝岛眼镜公司支付的押金，宝岛眼镜公司遂起诉要求终止双方间的租赁合同，退还房屋押金；金悦物业公司反诉要求宝岛眼镜公司支付自2005年11月15日至2006年6月30目的租金414960元。
    上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同书》、委托书、收据、北京市第一中级人民法院(2006)一中民终字第7180号民事判决、广安集团证明、发票等证据在案证实。
    本院认为，金悦物业公司与宝岛眼镜公司签订的租赁合同内容系双方真实意思表示，且末违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据双方合同中关于“租金支付方式为，押三付三"的约定，该租赁合同系有先后履行顺序的双务合同，依照《合同法》第六十八条第一款第(四)项、第六十九条关于不安抗辩权的规定，2 0 0 5年l 0月1 7日，宝岛眼镜公司收到广安集团委托嘉安律师事务所致晓亚公司催缴拖欠租金函，应视为宝岛眼镜公司有确切证据证明其面临着先行支付租金，对方可能无法提供租赁物的现实风险，满足了不安抗辩权行使的条件。其随即依法通知金悦物业公司，中止履行双方问的租赁合同，并停止向金悦物业公司付房屋租金，该行为系依法行使不安抗辩权的合法行为。在法院判决确认广安集团与晓亚公司合同解除后，宝岛眼镜公司依据双方合同约定和《合同法》的相关规定享有合同解除权，则自2005年10月2O日宝岛眼镜公司致函金悦物业公司明确暂缓交纳相关费用后至其于2006年8月24日行使解除权期间，可视为合同法关于不安抗辩权行使的合理期限，双方间的权利义务处于中止状态，后其通知金悦物业公司解除双方间租赁合同的行为亦符合法律规定。该合同系因晓亚公司拖欠租金致广安集团行使解除权而无法继续履行，故对于合同的解除，出租方应当承担违约责任。综上，对宝岛眼镜公司要求终止双方间的租赁合同，退还房屋押金的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款及《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第(四)项、第六十九条，第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
    一、撤销本院(2007)一中民终字第01600号民事判决及北京市海淀区人民法院(2006)海民初字第28508号民事判决；
    二、解除北京金悦物业管理有限责任公司与北京京都宝岛眼镜有限公司间的租赁合同；
    三、北京金悦物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内退还北京京都宝岛眼镜有限公司房屋押金十六万五千九百八十四元；
    四、驳回北京金悦物业管理有限责任公司要求北京京都宝岛眼镜有限公司支付拖欠租金的反诉请求。
    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    一审本诉案件受理费四千八百三十元，由北京金悦物业管理有限责任公司负担；一审反诉案件受理费八千七百三十四元，由北京金悦物业管理有限责任公司负担；二审案件受理费，八千七百三十四元，由北京金悦物业管理有限责任公司负担。
    本判决为终审判决。